ВС разбирался, должен ли управляющий вернуть задаток покупателю

Узнайте, надо ли возвращать задаток покупателю и что будет с задатком, если купленное имущество находится под арестом

Что будет с задатком, если купленное имущество находится под арестом

Предприниматель приобрел дом и участок банкрота на торгах. Но после перечисления задатка выяснилось, что имущество находится под арестом. Информации об этом не было ни в объявлении о торгах, ни в соглашении. Тогда покупатель направил уведомление об отказе от договора, в котором попросил управляющего вернуть свои деньги. Но продавец отказался, так как сведения об аресте можно было проверить через ЕГРН. С этим согласились и суды. В итоге дело дошло до ВС, который попытался выяснить, мог ли покупатель узнать про обременение недвижимости заранее.

Как купленное имущество на торгах оказалось под арестом

12 мая 2017 года АСГМ решением по делу № А40-113146/2015 признал банкротом Татьяну Ростовцеву и ввел в отношении нее процедуру реализации имущества. Финансовым управляющим должницы стал Дмитрий Гниденко. Летом 2019 года тот разместил на сайте ЕФРСБ и сайте торговой площадки «СБЕРБАНК – АСТ» объявление о проведении открытых торгов по продаже имущества женщины - коттеджа общей площадью 388 кв.м. и участка 1200 кв.м. в Московской области. В сообщении было указано, что этот актив принадлежит должнице на праве собственности и является предметом залога ПАО «Сбербанк».

Единственную заявку на участие в торгах подал индивидуальный предприниматель Ефрем Осипов. По данным Casebook, он занимается арендой и управлением недвижимостью. В своей заявке Осипов предложил заплатить за дом и участок 10,7 млн руб. В июле 2019 года предприниматель перечислил управляющему задаток в размере 4,2 млн руб., после чего стороны заключили договор купли-продажи имущества.

Но уже 2 августа 2019 года Осипов направил в адрес управляющего уведомление об отказе от договора, в котором покупатель попросил вернуть деньги. Бизнесмен заказал расширенную выписку из ЕГРН. Из нее он выяснил, что имущество находится под арестом, который еще в 2012 году наложил Ленинский районный суд города Махачкалы в рамках уголовного дела.

Осипов посчитал, что финансовый управляющий намеренно не предоставил сведения об аресте, так как этой информации не было в объявлении об открытии торгов и в договоре. Такое нарушение является основанием для расторжения договора и возврата задатка, уверен покупатель.

Весной 2020 года Осипов обратился в Арбитражный суд Москвы с иском к Ростовцевой о взыскании неосновательного обогащения в размере 4,2 млн руб. Но АСГМ отказал покупателю в удовлетворении его требований. Суд решил, что предприниматель не проявил должной осмотрительности при заключении договора, так как он мог узнать об аресте самостоятельно еще до подачи заявления на участие в торгах. Первая инстанция также установила, что ответчик направлял покупателю выписку из ЕГРН по почте, а также устно уведомил истца об аресте. Учитывая это обстоятельство, отказ Осипова от договора нельзя считать добросовестным, посчитал АСГМ.

Позицию первой инстанции поддержали апелляция и кассация. После чего Осипов решил обжаловать эти судебные акты в Верховный суд.

Недостоверная информация является причиной возврата задатка?

В своей кассационной жалобе заявитель указал, что в соответствии с положениями ст. 110 Закона «О банкротстве» финансовый управляющий должен предоставить полную и достоверную информацию об имуществе. Поэтому ответчик был обязан указать сведения об аресте в объявлении о торгах, уверен истец. По мнению Осипова, у него не было оснований не доверять информации, которую предоставил управляющий. Он полагал, что продавец разместил исчерпывающие сведения о предмете торгов.

Истец также пояснил, что он не получал письмо с выпиской от управляющего. По словам заявителя, переход права собственности на недвижимость не зарегистрировали в ЕГРН из-за ареста, а после отказа от договора управляющий снова выставил товар на торги. Заявитель считает, что управляющий не мог не знать о том, что арест будет являться препятствием при регистрации перехода права собственности на имущество, так как он является профессионалом в сфере арбитражного управления.

Кроме того, Осипов уверен, что задаток подлежит возврату на основании ст. 381 ГК, ст. 448 ГК и ст. 110 Закона «О банкротстве». В них указано, что деньги остаются у продавца, только если договор не заключили по вине покупателя. Но в таком случае в отказе от договора виновен продавец, так как он не предоставил полную и достоверную информацию о товаре, считает заявитель.

Эту жалобу ВС выделил и передал на рассмотрение, которое состоялось 24 февраля 2022 года.

Какую ответственность несет продавец

Первым на заседании выступал представитель заявителя Борис Лящевский. Он рассказал, что после отказа от договора управляющий продал имущество другому покупателю и на дату заключения нового соглашения арест также не был снят.

— Подскажите, пожалуйста, вы не получили выписку из ЕГРН, которую вам отправил управляющий? — уточнила председательствующая судья Ирина Грачева.

— Все верно, мы ее не получали. Мы узнали об аресте только после того, как заказали выписку сами, — пояснил Лящевский.

Ему оппонировал представитель ответчика Александр Новичков. По его словам, покупатель пытается ввести суд в заблуждение, так как информацию об арестах в любое время можно было проверить на сайте ЕГРН. Представитель также рассказал, что новый покупатель успешно снял все аресты с недвижимости и никаких препятствий для регистрации права собственности уже нет.

— Почему вы не уведомили покупателя об аресте? — спросила судья Грачева.

— Мы направили покупателю выписку. Если истец уклоняется от получения корреспонденции, то почему продавец должен нести за это ответственность, — ответил Новичков.

На это председательствующая отметила, что управляющий должен был предоставить информацию об аресте еще в объявлении о торгах, а не после проведения аукциона. Кроме того, арбитражному управляющему наверняка было известно о том, что Росреестр не регистрирует переход права собственности при наличии ареста, указала судья Грачева.

— Вы возлагаете всю ответственность на покупателя. Покупатель должен был самостоятельно проверить выписку из реестра. Сам снять аресты. А за что тогда получает вознаграждение финансовый управляющий? — поинтересовалась председательствующая.

— Мы не говорим о том, что аресты снимаются в один день. Но у второго покупателя же получилось их снять и переход права собственности на объекты уже зарегистрирован, — пояснил Новичков.

— А почему вы тогда отказываетесь вернуть деньги?

— Потому что возврат задатка не предусмотрен законом и договором.

— Где сейчас находятся деньги?

— Средства не распределены. Насколько мне известно задаток зарезервирован.

В конце заседания слово взяла представитель Ефрема Осипова Татьяна Медушевская. Она обратила внимание суда на выписку, которую ответчик направлял в адрес истца. По словам представителя, в ней не указано, какие именно аресты наложены на имущество. Узнать о том, что некоторые аресты наложены в рамках уголовного дела истец мог только из той выписки, которую он получил самостоятельно, пояснила Медушевская.

Заслушав доводы сторон, ВС отменил акты нижестоящих судов и отправил дело на новое рассмотрение в АС Москвы (дело № А40-51969/2020).